又一千亿房企“撑不住了”?一天暴跌40%、市值十去其九

时间:2022/3/14 11:11:40 赞:0 踩:0 阅:331 标签:龙光地产

 

当行业寒冬来时,没有一家企业能够独善其身!
龙光地产起家于广东汕头,2003年开始涉入深圳并以此为大本营长期深耕,次次高价拿地,夺得地王。
早在2014年、2015年,龙光先后在深圳拿了一宗单价地王和一宗总价地王,被业内称为深圳地王“专业户”。

近年来,得益于大湾区红利,以黑马之姿一路狂奔闯入千亿俱乐部的龙光集团,在疯狂扩张后,其隐忧已逐渐浮出水面。
元旦前的大规模裁员、巨量未在财报中显示的或有私募债、接连被标普、惠誉下调评级、年初以来的股债双杀、1月销售同比降43.72%.......
龙光集团,如今可谓风声鹤唳!
哪怕是龙光集团被视为房地产企业中少有的“房坚强”,一直在不懈努力证明公司有能力应对偿债。
然而,“掩耳盗铃”之举,只不过是自欺欺人罢了。
这不,流动性困局还是来了,龙光集团快要“撑不住了”?
3月10日,还有9天到期、规模15亿的“19龙控01”两次临停,最终暴跌超40%报43元,而前一天这只债券也暴跌了25%;

最惨的还是龙光的美元债,目前基本跌至1美元十几美分区间,与花样年、中国奥园、阳光城等爆雷房企成为难兄难弟!

今年以来,多只内房股跌幅超50%,正荣地产一日闪崩90%,前几日有融创中国股价逼近腰斩,而龙光集团跌势比融创更甚;
从1月27日开始,龙光集团股价也出现6次10%以上的暴跌,今年2个多月跌幅68%,市值蒸发超290亿港元,距离历史高点跌幅近九成!

截止今日收盘,龙光集团跌2.14%报1.83港元,市值只剩104.12亿港元,而2021年销售额高达1400多亿元。

龙光集团股债双杀从2022年春节前后开始,于2月25日达到高潮并延续至今。随后有龙光集团大规模裁员、管理层变动等传言流出。
日前有市场传闻称,龙光集团有30亿美元私募债被机构疯狂施压要求提前还债;随后龙光集团紧急澄清称,公司并没有任何美元私募债。不过话音刚落,仅时隔数日,龙光集团又表示,公司担保私募债不超过10亿美元。

尽管这一数额少于市场传闻,但是围绕龙光集团的债务猜测至此已达高潮。
比如不仅只有美元私募债风波,公司接连出售旗下物业、商管资产,以及频繁发债且融资成本大增,种种迹象都在预示着龙光集团的近况或不容乐观。
3月7日晚间,龙光集团旗下的全资附属公司深圳市龙光控股有限公司(简称“龙光控股”)发布关于公司债券相关事项的临时公告,坦言公司正面临短期流动性压力,并对市场传言和公司经营情况进行回应、澄清及说明。

据悉,龙光控股仅3月份到期及回售期的债券,或作为差额补足人的资产证券化产品到期规模就有52.99亿元,偿付资金缺口超过40亿元。
目前整个龙光集团公开可查的境内债有214亿,另有境外债57亿美元,合计超过人民币570亿。
根据Wind数据,截至2月28日,龙光集团境内债券余额约205.69亿元,海外债余额超36亿美元。
财报显示,截至2021年上半年末,龙光集团在手货币资金404.43亿元,足够覆盖短期借款79.16亿元以及应付高级票据36.32亿元,流动比率和速动比率分别为1.55倍和0.72倍。
龙光集团面临着不断上升的再融资风险,因为该公司在2022年有130亿元人民币的资本市场债务到期,包括可回售债券。57亿元人民币的在岸债券将于今年3月至5月到期或可回售。
然而,龙光集团最新的销售数据并不乐观。

数据显示,今年1月份,公司实现权益销售额90.1亿元,同比降低43.72%,环比降低30.96%;销售均价同比下滑47.07%,环比下滑27.68%。
鉴于持续疲软的经营状况,该公司的合同销售额将从2021年的1400亿元人民币下降到2022年的1050亿-1100亿元人民币左右。
龙光集团管理层在交流会上表示,目前公司有大约60亿元的资产盘活安排,已有部分项目主动停工。
资金方面来看,目前公司监管账户里有大约100亿元,银行部分有大约70亿元。在流动性困难的情况下,龙光集团已有部分项目停工。
1996年,在医药器材和建材行业起家之后,纪海鹏成立龙光建安转战房地产。
2000年,龙光建安通过汕头城中村改造项目发家,一举成名。
2003年4月,刚成立没几年的龙光建安走出汕头,以初生牛犊的姿态竞投得深圳市宝安中心地王,此后业务遍及全国四十多个内地城市。
2013年上市之后,这家发迹于潮汕地区的家族式房企开始豪赌深圳:
2014年,拿下龙华白石龙地王,总价46.8亿;2015年,拿下红山商业地块,总价高达112.5亿元;再加上2016年激烈竞价后的140亿地块,龙光地产可谓是地王收割机了。
“地王收割机”、“深圳地王专业户”是媒体对频拿“地王”的龙光集团的戏称,看似风光背后,龙光集团创始人纪海鹏心里的苦又有谁知道?
所谓拿‘地王’只不过是付出了别人不愿意付出的代价,承担了别人不愿意承担的风险罢了,哪有想象得那么风光。
且不说高价拿地使龙光集团耗费了多少家财,当了多少次“冤大头”,又面临多大的资金压力。倾尽全力后,龙光的高效可售货值仍有待提高。
更重要的是,频拿“地王”本就是一场赢得起却输不起的赌局。
赌的是房价持续上扬、区域政策向好、各个地块潜力无限。万一一个不小心看走眼,那就很可能变成满盘皆输的导火索。
时下,房地产行业风云突变,去杠杆为核心调控日趋加码,过去拿高价地静等土地增值的打法又有多少胜算?恐怕纪海鹏心里怕是清楚得很。
一直以来,步履在高杠杆钢丝上的房企都视销售为一切症结的解药,无论是土地价格、建安成本上涨,还是融资成本走高、产品力弱等问题,持续增长的销售规模都能将这些风险掩盖。
但随着调控政策的旷日持久,从前几年以每年倒下几百家中小房企的速度开始,到去年逐渐波及阳光城、蓝光、奥园、花样年等头部房企,行业无疑已经进入了凛冬。
进入行业寒冬,其实物业资产往往是不少房企出售的纾困资产,然而这一举动又往往代表着房企面临着较大的资金压力。
那么,龙光集团的负债压力究竟有多大呢?
1月19日,据21世纪经济报道,龙光集团在内部管控上动作不断,出现大规模的人员裁撤。
而在此之前,龙光物业还一连转让了多家公司股权给合裕实业,其中包括龙光实业、龙光装修管理、龙甄物业和龙尊物业。
2月15日,据企查查资料显示,柳州市龙光骏德房地产开发有限公司新增股东中融国际信托有限公司,持股70%。意味着龙光转让旗下柳州公司70%股权予中融信托。
3月8日,中海宏洋公告称,有条件地同意购买目标公司汕头市龙光景耀房地产有限公司的100%股权及股东贷款,总代价为10.24亿元。

资料显示,中海宏洋此次收购的地块是龙光集团在2020年6月15日以14.91亿元竞得。目前正在兴建中,其中住宅物业的预售预计将于2022年10月开始,并预计将于2024年6月竣工。

不得不说,龙光这是割肉了,而中海宏洋3月收购,10月就能预售,真赚了。
面临偿债压力的不仅仅是龙光集团。在接下来的3月份,房企要迎来年内的第一个偿债高峰。
克而瑞证券数据显示,2022年3-6月170家房企共有162.2亿美元存量债到期,从人民币债的到期情况来看,期间共有781.9亿元债券到期,合计2022年3-6月共有约1809亿元债券到期。

其中,3月是各公司债集中到期的月份,合计约589亿元,占上半年总体到期债券的32.6%。
标普信评发布的研究报告则指出,2022年,116家样本企业年内国内债券到期金额约2300亿元,其中3月份和7月份是相对到期高峰。
未来的每一个月对于处于房地产行业中的大部分公司都将是难熬的。
现在任何一家房企都不应该对自己的融资能力过于乐观。实打实的销售回款以及处理手上的优质资产获得资金的回笼,才是渡过目前行业严冬的最好方式。
那么,在近期房地产市场陆续惊雷的大背景下,你觉得龙光集团会不会成为下一个暴雷的千亿房企呢?
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